よくある質問

よくある質問FAQ

1. 土地家屋調査士と測量士

土地家屋調査士と測量士の違いは?

土地家屋調査士は、不動産の表示登記に必要な調査と測量及び申請手続きを専門業務としています。(法務省所管業務)

不動産の表示に関する登記は、権利の客体である不動産の物理的な形状、位置及び範囲等を把握して登記簿上に明確に公示することによって取引の安全を図るとともに、国又は地方公共団体の行政施策の資料に供するための制度であります。

測量士は、国土地理院が行う「基本測量」、国や地方公共団体が実施する「公共測量」等の業務を行っています。

両者とも「測量」の業務を行いますが、登記を伴う測量(分筆)は土地家屋調査士の業務になっています。

2. 地積測量図

調査、測量、製図ができれば誰でも地積測量図を作成してもいい?

自分の土地を自分で調査、測量、製図することは出来ますが、業として依頼を受けて地積測量図を作成することができるのは土地家屋調査士だけです。

もし、不動産の表示に関する登記につき、必要な調査、測量を無資格者が反復継続して行った場合には、土地家屋調査士法第68条第1項違反で1年以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられます。

登記申請に添付する地積測量図は土地家屋調査士以外の者が作製してもよいのですか

地積測量図には、作製者が署名又は記名押印しなければなりません(不動産登記規則第74条第2項)が、その趣旨は、図面の正確性を担保することにありますから、地積測量図の作製者というのは、実際に調査・測量した者でなければなりません。(昭和61年9月29日民三第7272民事局第三課長依名通知)。

よって調査士以外の者が反復継続して他人(官公署、個人を問わない。)の依頼を受けて、不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査・測量をすること及び地積測量図を作製することは、土地家屋調査士法第68条1項本文の規定に違反しております。

地積測量図に瑕疵が見つかった時の責任者は誰ですか?

地積測量図の作成者です。

地積測量図の保存期間は何年ですか?

地積測量図は,法務局において永久保存されます。
閉鎖された地積測量図は閉鎖した日から 30 年間保存されます。(不動産登記規則第28条第13号)

3. 不動産調査報告書

不動産登記規則第93条の不動産調査報告書とは何ですか?

土地家屋調査士または土地家屋調査士法人が代理人として登記を申請する場合において、当該土地家屋調査士(土地家屋調査士法人にあっては、その代表者)が作成した、『申請に係る不動産の調査に関する報告書』のことです。

登記官は、表示に関する登記をする場合には、不動産登記法第29条の規定により実地調査を行なわなければいけませんが、上記『報告書』、その他の申請情報と併せて提供された情報または公知の事実若しくは登記官が職務上知り得た事実により実地調査をする必要がないと認めたときは、実地調査を要しないものとして取り扱うことができます。

【不動産登記規則第93条】
登記官は、表示に関する登記をする場合には、法第29条の規定により実地調査を行わなければならない。ただし、申請に係る不動産の調査に関する報告(土地家屋調査士又は土地家屋調査士法人が代理人として登記を申請する場合において、当該土地家屋調査士(土地家屋調査士法人の場合にあっては、その代表者)が作成したものに限る。)その他の申請情報と併せて提供された情報又は公知の事実若しくは登記官が職務上知り得た事実により登記官が実地調査をする必要がないと認めたときは、この限りでない。

法務局による実地調査とはどんな内容ですか?
  • 実地調査の通知及び連絡調整
  • 実地調査簿への記載
  • 事前調査・事前確認
  • 実地調査の実施
  • 実地調査拒否等に対する措置
  • 実地調査完了後の措置
    (平成23年3月23日法務省民二第728号表示に関する登記における実地調査に関する指針について)

4. 土地家屋調査士法違反 (法第68条)

土地家屋調査士以外の者が業として不動産に関する調査、測量、登記手続きを反復継続して行った場合の罰則規程はありますか

2.地積測量図のA1のとおり罰則規定があります。(土地家屋調査士法第68条第1項・73条第1項)

また、登記官は申請人等が明らかに法令違反をしている場合、注意勧告することとなっています。調査士法違反を理由に嘱託された登記を却下することは出来ませんが、度重なれば計画機関職員に注意を促すことはあり得るわけです。

発注している測量業者に登記事務を任せているが,問題があるのですか?

測量士等が業として他人(官公署,個人を問わない)の依頼を受けて,不動産表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量をすること,及び地積測量図を作成することは土地家屋調査士法違反になります。
また,そのような発注は,地方自治法第 2 条第 16 項(法令違反の事務処理禁止の規定)に抵触する可能性があります。

測量業者の社長が土地家屋調査士なので,登記事務も含めて発注しているが,問題があるのですか?

契約が測量業者で非土地家屋調査士法人なら,土地家屋調査士業務を行うことはできません。代表者が個人(土地家屋調査士)として契約し,受託しなければなりません。
また,測量業者の代表者である土地家屋調査士が自分の名義で登記業務を処理したとしても,その代表者の行為は,非土地家屋調査士法人に土地家屋調査士業務を行わせたことになり,土地家屋調査士法違反になります。 なお、その場合、具体的な行為者のみならず、その非土地家屋調査士法人も罰せられることになります。(土地家屋調査士法第75条)また、そのような発注は、地方自治法第2条第16項(法令違反の事務処理禁止の規定)に抵触する可能性があります。

発注している測量業者の社員に土地家屋調査士が勤務していて,その業者に登記事務を行ってもらっているが,問題があるのですか?

A3と同じになりますが,契約が測量業者で非土地家屋調査士法人なら,土地家屋調査士業務を行うことはできません。
社員である土地屋調査士が自分の名義で登記業務を処理したとしても,その社員の行為は,非土地家屋調査士法人に土地家屋調査士業務を行わせたことになり,土地家屋調査士法違反になります。
その場合、具体的な行為者であるその社員のみならず、その非土地家屋調査士法人も罰せられることになります。(土地家屋調査士法第75条)また、そのような発注は、地方自治法第2条第16項(法令違反の事務処理禁止の規定)に抵触する可能性があります。